Ипотекийн хөтөлбөрийн дархлаа ба МИК

Ипотекийн зээл олголтын сүүлийн статистикийг харахад энэ он гарснаас хойш тавдугаар сарын 1-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд нийт 2023 зээлдэгчид 172 тэрбум төгрөгийн зээл олгогджээ. Тэгвэл үүний 90.6 тэрбум нь Монголбанкны эх үүсвэрээр, 81.4 тэрбум нь арилжааны банкуудын эх үүсвэрээр олгогдсон байгаа юм. Энэ тоон үзүүлэлт нь, хүн амын амьдрах орчин нөхцөлийг сайжруулахад чиглэсэн ипотекийн хөтөлбөрийг тасалдалгүй үргэлжлүүлэхэд  төр, хувийн хэвшлийн аль аль нь л оролцоогоо хангаж, хувь нэмрээ оруулж буйг илэрхийлж байна.

Ялангуяа ковид цар тахлын улмаас авч хэрэгжүүлсэн хязгаарлалтын арга хэмжээнүүдийн улмаас иргэдийн амьжиргааны түвшин  муудсантай холбоотойгоор Засгийн газраас 2022 оныг  дуусталх хугацаанд  ипотекийн зээл төлөлтийн хугацааг хойшлуулах шийдвэрүүдийг дарааллан гаргасны дараах тоон үзүүлэлт гэхэд чамлахааргүй гэдгийг хэлэх нь зөв байх.

Гол нь ипотекийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээсээ хойш буюу төдийгөөс өдийг хүртэлх хугацаанд ухрах бус урагшлах чиглэлд байж, хөгжиж дэвжиж, бодит эрсдэлүүдийг сөрж чадсаны үндсэн суурь шалтгаануудын эхэнд Монголын Ипотекийн Корпорац “МИК”-ийн үр өгөөжийг дурдах нь зохистой болов уу.  Учир нь, цар тахлаас өмнөх нэр бүхий банкуудын дампуурал, дараа нь бий болсон нийгмийн хязгаарлалтын арга хэмжээнүүд, өдгөө тулгамдаад буй ОХУ-Украины дайны нөхцөл байдал гээд эдийн засагт, иргэдийн орлогод шууд нөлөөлсөн хүндрэл бэрхшээлүүдийг даван туулахад, өнгөрсөн жилүүдэд “МИК”-ийн байгуулсан нөөц сан өөрийн үүргээ гүйцэтгэсэн бөгөөд цаашид ч гүйцэтгэх юм.

“МИК”-ийн үүсгэн байгуулагдсан үүх түүхийн тухайд, 2006 онд Монголбанк болон 10 арилжааны банк хамтран  ипотекийн зах зээлийг хөгжүүлэх зорилгоор байгуулж байжээ. Улмаар 2015 оноос Монголын хөрөнгийн биржид бүртгэлтэй (MSE: MIK) олон нийтийн эзэмшлийн Хувьцаат компани болсон байдаг.

Үйл ажиллагааг нь тодотгоход, ипотекийн зээл олгох үйл ажиллагаанд  оролцдоггүй, зуучлагчийн үйлчилгээ үзүүлдэггүй, иргэдээс аливаа шимтгэл, хураамж авдаггүй бөгөөд үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг мэргэшсэн санхүүгийн байгууллага юм.

Бүр тодруулбал, иргэдийг орон сууцаар хангах хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг тасалдалгүй, тогтвортой хэрэгжүүлэх санхүүгийн үйл ажиллагаанд үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагаагаар дэмжин оролцдог байгууллага бол МИК юм. Ойлгомжтойгоор тайлбарлахад,  арилжааны банкны бие даан олгосон ипотекийн зээлийг тухайн банкнаас худалдан авдаг. Үүгээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргадаг. Тиймээс ч ипотекийн хөтөлбөрийн хэрэгжилт  2013 оноос эхлэн өнөөдрийг хүрэхдээ тогтвортой, тасалдалгүй байж, үр дүнд нь 90 гаруй мянган өрх өөрийн орон сууцтай болсныг салбарын мэргэжилтнүүд хэлж байна. Ковидтой холбоотойгоор төр засгаас авч хэрэгжүүлсэн арга хэмжээнүүдтэй холбоод аваад үзэхэд, “МИК” нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн тогтвортой байдалд хэрхэн хамааралтай болох нь ойлгогдоно. Тухайлбал, иргэд цар тахлын үед зээлээ төлөхгүй хойшлуулсан ч, “МИК” нь  бонд эзэмшигчид болох Монголбанк, Сангийн яаманд төлөх төлбөрөө нөөц сангаас төлсөөр өнөөдрийг хүрсэн байгаа юм. Энэ 2022 оныг дуустал төлөх дүн нь 332 тэрбум төгрөг бөгөөд дараагийн иргэнд очих ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг бүрдүүлж байна.

Ер нь бол эдийн засагчдын олонхын байр суурийг сонсоход, Монголд  үнэт цааснаас үүдэлтэйгээр моргейжийн хямрал болох эрсдэл эдийн засгийн утгаараа тун бага гэдэг. Харин эсрэгээрээ улс төрийн утгаараа бол энэ хөтөлбөр удаан хугацаагаар тасалдах, ая таатай орчин нөхцөлд амьдрах иргэдийн эрх зөрчигдөх бодит эрсдэлүүд бий юу гэвэл тийм гэдгийг тодотгоход илүүц болохгүй биз ээ.

Уншигч та санаж буй бол 2004 онд Засгийн газраас 40 мянган  айлын орон сууц хөтөлбөрийг зарлаж байсан түүхтэй. Гэхдээ тухайн үед ипотекийн зээлийн олдоц муу, зээлийн хүү жилийн 15-20%, хугацаа нь 7 жил орчим байсан. Энэ нь тухайн үеийн арилжааны банкууд иргэдээс татсан богино хугацааны хадгаламжаа урт хугацаат ипотекийн зээлийн эх үүсвэр болгож, санхүүжүүлэх бодит боломжгүй байсантай холбоотой л доо. Харин МИК үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагаагаар дамжуулан ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт оролцох болсноор иргэд 7 жилийн хугацаатай, 20%-ийн өндөр хүүтэй зээлээр байр авч байсан үе түүх болон бүдгэрсэн. Нийгмээрээ ч үүнийг мартсан гэхэд болох байх.

Товчхондоо бол, төрийн бодлого шийдвэрийн хүрээнд хэрэгжиж буй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг эдийн засгийн агуулгаар нь, илүү найдвартай түвшинд, тогтвортой хэрэгжүүлэхэд “МИК” санхүүгийн байгууллагын хувиар оролцоогоо хангаж, үр өгөөжөө өгсөн учраас өнөөдөр 100 гаруй мянган иргэн орон сууцтай болж чаджээ.

Түүнчлэн цаашид ипотекийн хөтөлбөр тогтвортой үргэлжлэх эсэхэд МИК чухал нөлөөтэй бүтэц болж нэгэнтээ төлөвшсөн байна. Энэ байгууллагын үүрэг, ач холбогдлыг нийгмээрээ төдийлөн сайн мэдэхгүй байдаг нь үнэн. Харин банк санхүүгийн салбар бол энэ байгууллагын үр өгөөжийг, хамгаалалтыг өнгөрсөн хугацаанд авсаар ирсэн. Учир нь банкуудын  олгосон ипотекийн зээлийн сав дүүрээд ирэхэд, МИК тэрийг нь  худалдан авч үнэт цаасжуулах замаар,  савыг нь суллаж өгч дараагийн иргэнд зээл олгох боломжыг бий болгосоор өнөөдрийг хүрчээ. Нэг ёсондоо өмнө нь зээл авсан иргэдийн эргэн төлөлт  дараагийн иргэдийн зээлийн эх үүсвэр болж уг зах зээл өөрөө өөрийгөө санхүүжүүлдэг эрүүл механизм руу шилжихэд “МИК” гол үүрэг гүйцэтгэсэн байна.

Цаашид ч ипотекийн зээлийн хөтөлбөр эдийн засгийн агуулгаараа илүү далайцтай, гол нь тогтвортой үргэлжлэхэд хувийн хэвшлийн буюу “МИК”-ийн оролцоо чухал юм. Магадгүй “МИК”-ийн оролцоог төр өөрөө хангаж, төр өөрөө компаниа байгуулаад ороод ирж болохгүй байсан юм уу гэх асуултыг тавих хэсэг бий байх. Гэвч үнэндээ бид өөрсдийн дотоодын нөхцөл байдлаа аваад үзэхэд, төрийн эрх мэдлийг ээлжлэн хэрэгжүүлдэг улс төрийн гол хоёр намын аль аль нь нийгэм, эдийн засгийн тогтвортой, өгөөжтэй  бодлого хэрэгжүүлж хэвшээгүй. Тиймээс ч итгэлцлээр суурь хийсэн, санхүүгийн сахилга баттай, банк санхүүгийн байгууллагуудын нэгдэл нь тогтвортой өсөлт, хөгжлийг бий болгох чадамжтай учраас төдийгөөс өдийг хүртэл тэд энэ салбарт байна л даа.

Мөн нөгөө талаас манай тухайд улс төрийн тогтворгүй, туйлбаргүй байдлаас гадна төрийн өөрийн эдийн засгийн бодлого, шийдвэрийн нөөц, чадамж, төсвийн нөөц бололцооны дутуу дулимаг байдал, хоолой дээр тулсан өр төлбөрүүд гээд олон асуудал бий. Нэг ёсондоо, төр энэ хөтөлбөрийн тогтвортой байдалд чухал нөлөөтэй санхүүгийн зохицуулалт, механизмууд руу хэт орсноор “даахгүй нохой булуу хураана” гэдэг нь болж, эцсийн дүндээ иргэд л хохироод үлдэх эрсдэлтэй юм.