Монгол Улсад ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр амжилттай хэрэгжсэнээр орон сууцны борлуулалтын эргэлт сайжирч, зогсонги байдалд орсон барилгын төсөл, хөтөлбөрүүд амжилттай үргэлжлэх нөхцөл бүрдсэн. Улмаар барилгын салбарын чанаргүй зээлийг бууруулж байгаа нь эргээд банкны салбарт эерэг нөлөө үзүүлж буй.
Азийн хөгжлийн банкны “Housing Finance” төслийн хүрээнд 2004-2006 он хүртэл нийт 20.3 сая ам.доллартай тэнцэх ипотекийн зээлийг Монголын арилжааны банкуудаар дамжуулан иргэдэд олгожээ. Банкны системийн хувьд өнөөдөр ч эх үүсвэр богино хугацаатай, хүү харьцангуй өндөр хэвээр. Гэвч “МИК”-ийн “буян”-аар орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо бий болж, зээлийн хүртээмж нэмэгдсэн билээ.
Ипотекийн найман хувийн хүүтэй зээл 2013 онд гарснаар жилд шинээр олгож буй орон сууцны урт хугацаат зээлийн санхүүжилтийн хэмжээ тав дахин нэмэгдсэн байна. Орон сууцны урт хугацаатай, найман хувийн хүүтэй санхүүжилт олгогдож эхлэхээс өмнө буюу 2008-2012 онд жилд дунджаар 150 тэрбум төгрөгийн энэ төрлийн зээл шинээр олгож байжээ. Ипотекийн зээл энэ хурдаар үргэлжилсэн бол өнөөдрийн байдлаар хамрагдаад буй 100 орчим мянган өрхийг 2038 онд л зээлд хамруулж дуусах байсан аж.
Засгийн газар, Монголбанк, Сангийн яам, Монголын ипотекийн корпораци (МИК) болон арилжааны банкууд хамтран орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг хүү хуримтлуулж тооцохгүй нөхцлөөр энэ оны арванхоёрдугаар сарын 31-нийг хүртэл хойшлуулж шийдвэрлэсэн. Цар тахлын үед эргэн төлөлтийг нь хойшлуулсан зээлийн бараг тал хувийг ипотекийн зээл эзэлжээ.
Энэ нь эдийн засагт үүссэн сөрөг “шок”-ийг зөөлрүүлэх, санхүүгийн тогтвортой байдлыг хадгалахад эерэгээр нөлөөлсөн. Нэг талаас орлого хумигдсан иргэд, аж ахуйн нэгжийн санхүүгийн ачааллыг зөөлрүүлж, ядуурал гүнзгийрэх, аж ахуйн нэгжүүдийн дампуурал нэмэгдэх эрсдэлийг бууруулахад чухал арга хэмжээ болсон билээ.
Иргэдийн санхүүгийн дарамт бага байснаар хэрэглээгээ тогтвортой хадгалах, хуримтлал үүсгэх боломж бүрдсэн. Энэ нь хүндрэлийн дараахь эдийн засгийн сэргэлтэд чухал нөлөөтэй бол нөгөө талаас зээлийн эргэн төлөлт огцом муудаж, банкны системд эрсдэл хуримтлагдахаас сэргийлсэн арга хэмжээ болсон.
МИК-ийн хувьд арилжааны банкуудаар дамжуулан олгогдсон хөтөлбөрийн зургаа болон найман хувийн хүүтэй, 77 мянга орчим зээлдэгчийн 65 мянган зээлийг худалдан авч, үнэт цаасжуулжээ. Тиймээс өөрийн үнэт цаасжуулсан зээлийн багцын хүрээнд 48600 орчим иргэн буюу эргэн төлөлтийн гурван удаагийн хойшлуулалтад давхардсан тоогоор 133070 зээлдэгчийн 2.5 их наяд төгрөгийн зээлийн багцын зээлийн төлбөрийг хойшлуулсан байна. Өөрөөр хэлбэл, компанид цугларах 256.3 тэрбум төгрөгийн хүүгийн төлбөрийг хойшлуулсан гэсэн үг.
Хэдийгээр 1.6 жилийн хугацаанд энэ хэмжээний мөнгөн урсгал тасалдсан ч тус компани бонд эзэмшигчдийн өмнө хүлээсэн хариуцлагаа биелүүлэн, хойшлуулсан зээлийн эсрэг 224 тэрбум төгрөгийн бондын купоны төлбөрийг нөөц сангаасаа цаг тухайд нь төлжээ.
Цар тахлын дотоодын халдвар эхэлсэн цаг үеэс төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн зээлийн төлбөрийг хойшлуулах 5 удаагийн шийдвэр гарсан. Түүний дагуу ипотекийн зээлийн хөнгөлөлттэй нөхцөлтэй хөтөлбөрийн хүрээнд олгосон зээлийн 88.4 хувь буюу нийт 57.8 мянган өрх айлд уг шийдвэр хүрчээ. Цар тахлын үед нийт 3 их наяд төгрөгийн зээлийг хойшлуулсан байна.
МИК банкнаас иргэдэд олгосон зээлийн багцыг худалдан авч, үнэт цаасжуулах үндсэн үйл ажиллагаа явуулдаг. Нийгмийн хариуцлага хэрэгжүүлэн 401.7 тэрбум төгрөгийн (бэлэн болон өглөгөөр) купоны төлбөрийг иргэдийн өмнөөс бонд эзэмшигчдэд компанийн нөөц сангаас төлж, хувийн байгууллагуудаас хамгийн том зардлыг хариуцсан байна.
Компанийн нөөц сан нэг талаас үнэт цаасжуулалтын тогтолцоонд бонд эзэмшигчдийг хамгаалах зорилгоор байгуулсан эрсдэлийг удирдах хэрэгсэл. Ингэж Covid-19-ийн үед иргэдэд хүү хуримтлуулахгүйгээр зээлийг хойшлуулсан нь тус компанийн ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд эрсдэлийг даван гарах чадамжтайг нотолжээ.
2007 оны үед Засгийн газрын ипотекийн хөтөлбөрт хамрагдах боломжгүй буюу 80 ам.метрээс илүү талбайтай орон сууц худалдаж авах хүсэлтэй иргэд жилийн 16 хувийн буюу хоёр дахин өндөр хүүтэйгээр арилжааны банкнаас зээл авдаг байв. Тиймээс тэд хүүг ойртуулах, ижил түвшинд хүргэх зах зээлийн нөхцөлийг гаргахаар гаднын зах зээлээс урт хугацаатай, бага хүүтэй хөрөнгө татахыг зорьжээ. Анхны бонд босгох зорилтынхоо бэлтгэлийг хоёр жил хангасны дараа олон улсын хөрөнгийн зах ээлд анхны 300 сая ам.долларын бондоо босгосон байна.
Бонд босгосноор зах зээлийн дундаж үнэлгээтэй орон сууцны зээлийн дундаж хүү 2021 оны байдлаар 13.1 хувь болж буурчээ. 2006 онд 17.5 тэрбум төгрөгөөр хэмжигдэж байсан орон сууцны зах зээл өнгөрсөн оны байдлаар 7.1 их наяд төгрөгт хүрсэн байна.
Өдгөө зургаан хувийн зээлийн бүтцийг авч үзвэл 60 хувь нь нэг эх үүсвэртэй. 40 хувьд нь арилжааны банкуудын 9, 10 хувийн эх үүсвэр багтаж буй. Үүнийг нэгтгэвэл иргэдэд очиж байгаа зургаан хувийн зээлийн хөтөлбөр дунджаар 4.6 хувийн өртөгтэй, үүний үлдэгдэл 1.4 хувь нь үйлчилгээ үзүүлж байгаа банкуудын зардлыг нөхөхөд зориулагджээ.
Азийн хөгжлийн банкны зээлээр олгосон долларын зээлийн хүү 7-8 хувь, төгрөгийн зээл 17-18 хувь байсан. Банкууд өөрсдийн эх үүсвэрээр олгож байсан зээлийн хүү 18-25 хувь, үүнээс ч их байсан удаа бий аж.
МИК компанийн урт хугацааны зорилго ипотекээр баталгаажсан үнэт цаас гарган, дотоод болон гадаад хөрөнгийн зэл зээлд борлуулах замаар ипотекийн анхагч болон хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх. Улмаар Монгол Улсын хүн амыг орон сууцаар хангах, цаашид орчин үеийн хот байгуулалтыг эрчимжүүлэхэд чиглэсэн урт хугацаат санхүүжилтийн тогтолцоог төлөвшүүлэх ажээ.
Ойрын таван жид гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төслүүдэд төвлөрч ажиллах юм байна. Энэ нь ногоон хөгжил, ногоон санхүүжилттэй холбоотой учраас сүүлийн 2-3 жилийн хугацаанд үйл ажиллагаагаа энэ чиглэлд төвлөрүүлжээ.
Манай улсын орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо олон улсын жишигт нийцсэн. Олон улсын сайн жишиг зах зээлд тулгуурлаж явдаг. Энэ тогтолцоог зах зээлийн зарчим руу оруулж чадвал эх үүсвэрийг 100 хувь хувийн хэвшлээс гаргах боломжтойг МИК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга хэлсэн юм. Ипотекийн зээл зах зээлийн нөхцөлтэй биш учраас зах зээлийн тоглогчид худалдан авч, хөрөнгө оруулах бүтээгдэхүүн биш.
Ипотекийн зээлд тодорхой хугацааны дараа зохицуулалт хийж чадвал хувийн хэвшил өөрөө зах зээлийн зарчим руу оруулж, эх үүсвэр нь 100 хувь хувийн хэвшлээс гардаг болох аж. Өөрөөр хэлбэл, Монголбанк, Сангийн яам үүнд оролцох хэрэггүй болно гэсэн үг. Ирээдүйд хувийн хэвшлийнхнийг зээлийн эх үүсвэр болгоё гэсэн зорилт тавьсан нь зах зээлийн зарчмаар явах ёстой гэсэн санаа аж.
Зах зээлийн хүү 16 байхад ипотекийн зээлийн хүү зургаа байгаа нь хөнгөлөлттэй хүүд тооцогдож буй. Эдийн засаг, өрхийн орлого сайжрах тусам зах зээлийн хүү буураад, зургаан хувь нь зах зээлийн хүү болох цаг ирэхийг Б.Гантулга захирал өгүүлсэн. Тэр үед МИК-ийн бондыг хувийн хэвшлийн тоглогч нар авах боломжтой болно.
Дундаж давхарга бий болгоход хамгийн чухал нөлөөтэй зүйл нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөр. Хэдийгээр иргэд 20 жилийн турш зээлд дарагдаж байгаа мэт харагдавч айл өрх бүрийг өөрийн гэсэн хөрөнгөтэй дундаж давхарга болгоход энэ хөтөлбөр маш чухал үүрэг гүйцэтгэж буй. Түрээсийн байранд 20 жил амьдрах, ипотекийн зээлийг 20 жил төлөх хоёр эрс ялгаатай. Түрээслэсэн нь өөрийн гэсэн өмчгүй, нөгөө нь өөрийн гэсэн орон сууцтай болно гэсэн үг.
Улаанбаатар хотын иргэдийн 50 орчим хувь гэр хороололд амьдардаг. Утаа, хөрсний бохирдол гэсэн олон асуудлыг цогцоор шийдэх гарц нь гэр хорооллын дахин төлөвлөлт буюу орон сууцжуулах юм. Тиймээс МИК иргэдийн байгальд ээлтэй, эрчим хүчний хэмнэлттэй ногоон орон сууц барих эх үүсвэрт дэмжлэг үзүүлэхээр төлөвлөж байгаа аж.
Ногоон орон сууц барихад их хэмжээний өндөр өртөг шаарддаг. Барилгын материалаас эхлээд үйлдвэрлэлийн тоног төхөөрөмж, дизайн нь хүлэмжийн хийг бууруулахад чиглэсэн байх ёстой. Гэхдээ урт хугацаандаа ашиглалтын зардал маш бага. Тиймээс гаднын зах зээлээс мөнгө босгож, санхүүжилтийг нь бүрдүүлье гэж МИК төлөвлөжээ. Ногоон бондын талаар туршлага солилцох, үйл ажиллагаандаа олон улсын компаниудыг татаж оруулахад анхаарлаа хандуулж эхэлсэн байна. Энэ нь компанийн засаглалыг сайжруулж, эх үүсвэрийн боломжийг нэмнэ.
Эдийн засагч, МУИС-ийн доктор, профессор Ч.Хашчулууны хэлснээр, орон сууцны ипотекийн зээл эрэлт бий болгож, барилгын салбарыг хөгжүүлж буй. Цар тахлын өмнөх үе буюу 2010-2019 онд цементийн үйлдвэрлэл 34 дахин, шохой үйлдвэрлэл 53.9 хувь, бетон зуурмагийн үйлдвэрлэл 6.6 дахин өсчээ. Энэ бүхэн ажлын байр бий болгох, үндэсний орлогыг өсгөхөд чухал хувь нэмэр болсон нь маргашгүй.
Нэмэлтээр мэдээлэхэд, Нийслэлд ирэх 10-20 жилд 244 мянган айлын орон сууц баригдах төлөвтэй байгаа бөгөөд барилгын салбар дахь хөрөнгө оруулалт 4-5 тэрбум ам.долларт хүрч, ажлын байрны хэмжээгээр шинэ мега төслийн түвшинд гаргахаар байгаа аж.
